Сопровождение сделок по купле-продаже недвижимости и других активов

Сделки с недвижимостью — одно из ключевых направлений Нашей работы. Основные направления деятельности: сопровождение сделок по купле-продаже недвижимости и других активов.

Конкурентное преимущество нашей фирмы — качество работы, которое отвечает стандартам международных юридических фирм, кратчайшие сроки исполнения поручений клиентов и разумная стоимость услуг.

Первая задача покупателя — посмотреть, с кем он имеет дело. От этого зависит, стоит ли тратить деньги на правовой аудит. Основной риск, с которым сталкиваются покупатели, —банкротство продавца в будущем и риск разворота сделки, в результате которого покупателю придется вернуть объект в банкротную массу, а уплаченные за объект деньги он уже не получит.

Если с покупателем все хорошо, тогда вторая задача — заключить соглашение о намерениях. Им часто пренебрегают или включают в него только часть важных условий.

В первую очередь это цена. Про нее иногда забывают, а когда юристы уже провели правовой аудит и стороны выходят на сделку, выясняется, что о цене-то они не договорились.

Кроме того, в соглашении о намерениях важно указать потенциальные риски, о которых известно продавцу в отношении объекта недвижимости. Он должен сразу сообщить, какие проблемы у объекта, чтобы покупатель при согласовании ключевых условий сделки учитывал риск того, что объект завтра могут снести, и принял обдуманное решение по сделке до того, как юристы начнут свою работу. Это сэкономит время и деньги как покупателю, так и продавцу. Поэтому соглашение о намерениях — полезный шаг. Какие риски чаще всего выявляете при правовом аудите?

В большинстве правовых аудитов это риски по статье 222 ГК — самовольная постройка, которая предполагает два очень больных момента. Первый — что такую постройку могут снести. Второй — считается, что право собственности на этот объект в принципе не возникает и собственник самовольной постройки не вправе ее продавать или каким-либо иным образом отчуждать.

Главная задача юриста, который делает аудит, — убедиться в том, что объект не является самовольной постройкой. Надо проверить соблюдение законодательства в области строительства. Удостовериться, все ли ключевые документы есть на руках. Их обычно пять: градостроительный план земельного участка, положительное заключение экспертизы в отношении проектной документации, разрешение на строительство, заключение о соответствии и разрешение на ввод в эксплуатацию.

Зачастую этих документов в каком-то виде нет. И как только одного из них нет, сразу возникает риск самоволки. Тут клиенту нужно объяснить, что это не причина отказываться от сделки. И посоветовать, как с этим риском правильно работать.

Еще один риск, с которым мы тоже часто сталкиваемся, — это незаконные перепланировки. Речь идет о ситуациях, когда площади объекта не бьются. Бывает так, что в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию указано, что фактически и по документам расходятся.

Это может быть техническая ошибка, которую можно исправить, просто подав заявление в регистрирующий орган. Или это действительно незаконная перепланировка и надо принимать решение: или покупатель живет с риском того, что контролирующие органы попросят возвратить все в первоначальное состояние, или сделку не делаем.

Если покупатель принимает риск, то надо включить соответствующие заверения и гарантии в документы по сделке и уменьшить цену объекта.

Это еще один риск- градостроительные ограничения.

Таким образом, юристы могут только уменьшить риски при заключении договоров, но и снизить стоимость недвижимости при заключении договора.